一、制定背景
　　為提高工業(yè)園區(qū)土地利用效率，完善園區(qū)功能配套，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，鼓勵企業(yè)利用自有工業(yè)用地進(jìn)行改造提升，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的動力和活力，同時規(guī)范工業(yè)用地增容審批，簡化工作流程，強(qiáng)化批后監(jiān)管，為此制定該《意見》是十分必要和可行的。

二、制定依據(jù)

《意見》是根據(jù)《福州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)用地增容標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定審批機(jī)制的實施意見》（榕政辦〔2020〕2號）《福州市人民政府辦公廳關(guān)于工業(yè)用地增容標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定審批機(jī)制的補(bǔ)充意見》（榕政辦〔2020〕88號）《福州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)項目建設(shè)審批和監(jiān)管的實施意見》（榕政辦〔2022〕36號）等文件制定的。

三、適用范圍
　　《意見》適用于閩侯縣青口汽車工業(yè)園區(qū)、閩侯縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（含鴻尾分園、白沙分園）內(nèi)工業(yè)項目。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地項目按《閩侯縣創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地管理工作導(dǎo)則（試行）》的規(guī)定審批辦理。

四、主要內(nèi)容
　　（一）支持企業(yè)做大做強(qiáng)

鼓勵全縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)自身增資擴(kuò)產(chǎn)需要提升用地容積率，支持園區(qū)根據(jù)規(guī)劃對園區(qū)內(nèi)的企業(yè)進(jìn)行增容和提質(zhì)改造。對企業(yè)自身沒有開發(fā)能力的，鼓勵通過戰(zhàn)略重組或并購方式，引進(jìn)有實力的合作方進(jìn)行“騰籠換鳥”。

（二）分類處置規(guī)范管理

1.閩侯青口汽車工業(yè)園區(qū)、閩侯經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)增容改造由園區(qū)管委會負(fù)責(zé)，園區(qū)外的企業(yè)增容改造由各屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)。

2.閩侯青口汽車工業(yè)園區(qū)、閩侯經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和各有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要對轄區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)進(jìn)行全面摸底梳理，了解企業(yè)需求和意愿，并按優(yōu)質(zhì)企業(yè)、一般企業(yè)和低效企業(yè)進(jìn)行分類建檔，其中優(yōu)質(zhì)企業(yè)上年度實際繳納畝均稅收≧15萬元、一般企業(yè)上年度實際繳納畝均稅收10（含）-15萬元、低效企業(yè)上年度實際繳納畝均稅收﹤10萬元。

3.增容改造方式：分為企業(yè)自主增容改造和縣屬國有企業(yè)收購提升改造（含政府收儲重新供地）。

（1）允許優(yōu)質(zhì)企業(yè)和一般企業(yè)自主利用企業(yè)空閑土地或在現(xiàn)有廠房上加層、拆除重建或部分拆除重建。

（2）對占地面積在5畝以下的企業(yè)，原則上不鼓勵增容改造。

（3）對低效企業(yè)，由項目所在的園區(qū)管委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）在本《意見》印發(fā)之日起2個月內(nèi)認(rèn)定后發(fā)出《限期改正通知書》，限期改正時間最長不超過1年。在限期內(nèi)無法整改提升的，由縣政府指定縣土地儲備發(fā)展中心或縣屬國有企業(yè)介入，園區(qū)管委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）配合，與企業(yè)協(xié)商談判土地和房產(chǎn)的收儲、收購事宜，收儲、收購價格不高于成本價[土地取得成本和收儲、收購時的建（構(gòu)）筑物評估價之和]。企業(yè)土地收儲后引進(jìn)新項目重新供地，縣屬國有企業(yè)收購低效企業(yè)后，進(jìn)行統(tǒng)一提升改造，對廠房進(jìn)行整體運營。若將改造后的廠房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)縣政府批準(zhǔn)同意。

（4）屬于閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第53號)有關(guān)規(guī)定，依法依規(guī)處置。

（三）申請審批辦理流程

1.提出申請。工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)的工業(yè)企業(yè)向所在園區(qū)管委會申請，工業(yè)園區(qū)外的工業(yè)企業(yè)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）申請。園區(qū)管委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要核實企業(yè)的產(chǎn)值、稅收、銷售情況，并確認(rèn)申請企業(yè)無違法建設(shè)、無改變土地用途和建筑使用功能等違法違規(guī)行為后予以受理?？h屬國有企業(yè)收購低效企業(yè)用地和廠房后，要會同園區(qū)管委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）根據(jù)園區(qū)（片區(qū)）控規(guī)和項目建設(shè)要求，提出增容改造申請。

2.審查認(rèn)定。園區(qū)管委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）會同行業(yè)主管部門對企業(yè)申請事項進(jìn)行聯(lián)合審查，明確企業(yè)申請?zhí)嵘莘e率上限，產(chǎn)業(yè)項目、稅收、投資強(qiáng)度等要求，并提出初審意見報縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)召集研究，研究通過后出具會審紀(jì)要并告知企業(yè)。

3.總平審查。企業(yè)在收到會審紀(jì)要后60天內(nèi)將增容改造后總平方案報縣資源規(guī)劃局審批窗口，由縣資源規(guī)劃局牽頭組織園區(qū)管委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）及縣直部門對總平方案進(jìn)行技術(shù)審查。

增容改造總平方案按以下標(biāo)準(zhǔn)予以管控：

（1）建筑功能

嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地上建設(shè)用途為成套住宅、賓館酒店、培訓(xùn)中心、專家樓、招待所等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。

（2）建筑設(shè)計

a.間距：工業(yè)建筑之間的間距按其廠房類型滿足消防防火間距；工業(yè)建筑對外（含工業(yè)項目配套建設(shè)的辦公、宿舍）間距仍應(yīng)滿足技術(shù)規(guī)定要求。

b.工業(yè)建筑（含廠房、倉庫）平面布局不得采用住宅套型，不得設(shè)置飄窗及陽臺，不得設(shè)置廚房等居住空間；衛(wèi)生間、茶水間及各類井道必須集中設(shè)置，不得預(yù)留可作為住宅用途排水、排污、排煙及燃?xì)獾裙艿兰胺羌性O(shè)置的衛(wèi)生間沉池。

c.工業(yè)建筑主要柱距應(yīng)不小于8米，建筑層高應(yīng)不低于4.5米，并且不得在每層中部預(yù)留結(jié)構(gòu)梁，當(dāng)建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算（特殊工藝流程需要的除外）；工業(yè)建筑應(yīng)設(shè)置貨梯，在滿足設(shè)計規(guī)范的前提下，樓梯、電梯（貨梯）宜集中靠四周墻體設(shè)置。

d.工業(yè)建筑（含廠房、倉庫）應(yīng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)及項目實際需求在設(shè)計時統(tǒng)籌考慮建筑荷載，荷載應(yīng)滿足相關(guān)工業(yè)建筑設(shè)計規(guī)范要求并通過施工圖審查。

e.工業(yè)建筑高度原則上不超過50米，建筑系數(shù)應(yīng)不低于40%，建筑系數(shù)=（建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+堆場用地面積）÷總用地面積。

（3）綠地率

工業(yè)項目綠地率應(yīng)按不低于15%且不高于20%控制，產(chǎn)生有害氣體及污染的工業(yè)項目綠地率按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（4）行政辦公及生活服務(wù)配套設(shè)施

a.將工業(yè)項目所需的行政辦公及生活服務(wù)配套設(shè)施用地面積占比上限由7%提高至15%，建筑面積占比上限由15%提高至30%。企業(yè)原已在用地范圍外配套有員工公寓的，所分配或建設(shè)的員工公寓指標(biāo)要計入企業(yè)的配套設(shè)施指標(biāo)。配套辦公、宿舍原則上應(yīng)按使用功能獨立集中設(shè)置。

b.宿舍建筑層高不小于2.8米且不大于3.6米，宿舍建筑公共部分的門廳、大堂、內(nèi)廊等空間在設(shè)計時不受上述層高限制。宿舍不得設(shè)置成套住宅，不得設(shè)置廚房，不得預(yù)留燃?xì)夤艿溃山Y(jié)合實際需求設(shè)置必要的操作間。

c.宿舍套型建筑面積30平方米（含公攤）以下的占比不小于80%，最大套型建筑面積不得大于45平方米（含公攤）。

（5）停車設(shè)置

鼓勵開發(fā)工業(yè)項目地下空間，地面不宜設(shè)置小型汽車停車位，具體汽車數(shù)量結(jié)合設(shè)計方案確定。

（6）預(yù)制率裝配率

提升改造項目供地和首次核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時間均早于2017年的，建設(shè)主管部門不作預(yù)制裝配率要求。

4.簽訂協(xié)議。企業(yè)總平方案審查確定后30天內(nèi)，園區(qū)管委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）需與企業(yè)簽訂《履約監(jiān)管協(xié)議》。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)包括主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、開竣工時間、投資額、投資強(qiáng)度、產(chǎn)值（營收）、稅收、能耗、環(huán)保等監(jiān)管要求，稅收未達(dá)到考核要求用于抵償?shù)木唧w廠房樓棟和各監(jiān)管事項的違約責(zé)任。

（四）強(qiáng)化批后履約監(jiān)管

1.工程建設(shè)。項目增容改造部分的用地面積50畝（含）以下的，建設(shè)工期15個月；項目增容改造部分的用地面積50畝以上的，建設(shè)工期18個月；但容積率高于2.0且用地面積大于100畝的，建設(shè)工期不超過36個月。動工時間以施工許可證核發(fā)之日為準(zhǔn)，竣工時間以項目竣工驗收備案之日為準(zhǔn)。

2.稅收貢獻(xiàn)及考核年限。

（1）稅收貢獻(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)

a.土地出讓（含收儲后重新出讓用地）成交后未建設(shè)提出增容要求的項目和經(jīng)縣政府批準(zhǔn)的提升改造項目：按項目總計容建筑面積核算稅收貢獻(xiàn)，單位建筑面積的年稅收不低于225元/平方米。

b.其他增容改造項目：按原審批建筑面積和新增計容建筑面積分別核算稅收貢獻(xiàn)，總稅收貢獻(xiàn)為上述兩部分面積稅收貢獻(xiàn)之和。原審批建筑面積的年稅收貢獻(xiàn)，按既有標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，無標(biāo)準(zhǔn)的以縣政府批準(zhǔn)項目提升改造的上一年度企業(yè)的稅收貢獻(xiàn)為基數(shù)計算；新增計容建筑面積的年稅收貢獻(xiàn)，按單位建筑面積不低于200元/平方米核定。

具體項目增容部分的單位建筑面積年稅收貢獻(xiàn)差異標(biāo)準(zhǔn)，由園區(qū)管委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）根據(jù)項目產(chǎn)業(yè)類型等具體情況核定，并在《履約監(jiān)管協(xié)議》中明確。 

（2）考核年限。項目竣工驗收備案后第二年起連續(xù)監(jiān)管6年，前三年為達(dá)產(chǎn)期，可按三年累計的稅收要求整體考核。項目達(dá)產(chǎn)后，所在園區(qū)管委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）按年度對項目進(jìn)行稅收貢獻(xiàn)考核。

3.履約監(jiān)管要求

（1）企業(yè)自主增容改造的履約監(jiān)管。企業(yè)自主增容提升和企業(yè)與第三方合作增容提升的，稅收貢獻(xiàn)考核期內(nèi)，增容部分的土地及建（構(gòu)）筑物產(chǎn)權(quán)原則上自持使用。稅收貢獻(xiàn)考核期滿，允許企業(yè)廠房按棟分割轉(zhuǎn)讓，其中工業(yè)用地的辦公、生活服務(wù)等配套用房不得單獨登記和轉(zhuǎn)讓。按棟轉(zhuǎn)讓時，屬于園區(qū)的受讓企業(yè)要經(jīng)園區(qū)管委會審核同意，并與園區(qū)管委會簽訂《履約監(jiān)管協(xié)議》；屬于園區(qū)外的受讓企業(yè)要經(jīng)屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）審核同意，并與屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）簽訂《履約監(jiān)管協(xié)議》。受讓企業(yè)持轉(zhuǎn)讓協(xié)議和《履約監(jiān)管協(xié)議》等材料申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

（2）國企收購提升改造或收儲出讓的履約監(jiān)管。低效企業(yè)被縣屬國有企業(yè)收購提升改造，或由縣土地儲備發(fā)展中心收儲后重新公開出讓的，園區(qū)管委會或?qū)俚剜l(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要明確引進(jìn)企業(yè)的準(zhǔn)入條件（包括但不限于產(chǎn)業(yè)類型、稅收貢獻(xiàn)）和監(jiān)管要求，并將準(zhǔn)入條件和主要監(jiān)管要求納入土地出讓方案報縣政府同意，出讓后寫入土地出讓合同。項目招商時，所引進(jìn)企業(yè)要經(jīng)園區(qū)管委會或?qū)俚剜l(xiāng)鎮(zhèn)（街道）審核同意，并與園區(qū)管委會或?qū)俚剜l(xiāng)鎮(zhèn)（街道）簽訂《履約監(jiān)管協(xié)議》。項目建成后，允許按棟分割轉(zhuǎn)讓，受讓企業(yè)持轉(zhuǎn)讓協(xié)議和《履約監(jiān)管協(xié)議》等材料申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

（3）監(jiān)管主體。a.縣自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)土地出讓合同履約監(jiān)管，重點對項目開發(fā)建設(shè)過程中，企業(yè)繳納土地出讓金、項目開竣工、土地用途等約定事項進(jìn)行監(jiān)管。b.園區(qū)管委會、屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道)負(fù)責(zé)《履約監(jiān)管協(xié)議》監(jiān)管，重點審查項目稅收或其他約定的貢獻(xiàn)、建筑使用功能等。對稅收未達(dá)到要求的，發(fā)出《限期改正通知書》，督促企業(yè)以現(xiàn)金補(bǔ)足，用現(xiàn)金補(bǔ)足的繳交到縣財政指定專戶；6個月后仍未補(bǔ)足的，以履約監(jiān)管協(xié)議中約定的樓棟抵償（按重置成本折算建筑面積）?？h政府指定受讓單位接收，統(tǒng)一進(jìn)行招租；或引進(jìn)符合準(zhǔn)入條件的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營；也可以將抵償?shù)姆慨a(chǎn)委托進(jìn)行拍賣，從拍賣款中扣除未達(dá)到的稅收差額后，剩余拍賣款還給企業(yè)。上述事宜在協(xié)議中事先約定。c.縣住建局負(fù)責(zé)項目施工過程監(jiān)管。重點審查項目施工圖審查是否將工業(yè)建筑荷載要求納入圖審內(nèi)容，嚴(yán)格審查施工圖設(shè)計文件，不得違規(guī)增設(shè)結(jié)構(gòu)梁。加強(qiáng)對項目設(shè)計單位、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工單位和監(jiān)理單位的監(jiān)督檢查，依法對擅自修改設(shè)計方案、不按施工圖施工等違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。

（4）監(jiān)督檢查。a.日常監(jiān)督檢查。由園區(qū)管委會、屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)，重點監(jiān)管產(chǎn)業(yè)類別、投資強(qiáng)度、土地用途和建筑使用功能、稅收貢獻(xiàn)、環(huán)保等事宜，對監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的問題，督促企業(yè)整改到位，并將問題及整改情況報送縣直相關(guān)部門。b.建立年審制度。以每年4月份（本文意見印發(fā)當(dāng)月）為時間節(jié)點，對申請增容和提質(zhì)改造的企業(yè)經(jīng)營狀況和履約情況進(jìn)行年檢。每年3月底前，企業(yè)要按考核監(jiān)管內(nèi)容與要求進(jìn)行自查并提供自查報告，園區(qū)管委會、屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）對企業(yè)的自查情況進(jìn)行核查，并委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，根據(jù)核查和評估結(jié)果提出年審意見，同時將年審情況報縣資源規(guī)劃局和工信局備案?？h資源規(guī)劃局和工信局要分別建立企業(yè)運營、履約檔案，做到一企一檔。c.開展聯(lián)合檢查。由縣政府牽頭，園區(qū)管委會、屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、縣發(fā)改局、縣工信局、縣商務(wù)局、縣資源規(guī)劃局、縣住建局等部門組成聯(lián)合檢查組，對企業(yè)履行出讓合同約定和履約監(jiān)管協(xié)議約定情況開展檢查。對企業(yè)經(jīng)營不善、履約不到位、存在違建等違法違規(guī)行為的，由園區(qū)管委會、屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）落實監(jiān)管主體責(zé)任，督促企業(yè)整改到位。

五、其他事項

實行“一事一議”。對于總投資額在3億元以上的項目、我縣重點引進(jìn)的項目、容積率提高超過3.0的項目，可實行“一事一議”。

六、適用期限和解釋權(quán)
　　1.本意見自印發(fā)之日起實施，有效期三年。2022年7月1日前核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的項目，可繼續(xù)沿用原有政策辦理相關(guān)手續(xù)。

2.本意見最終解釋權(quán)歸閩侯縣自然資源和規(guī)劃局。