經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，縣自然資源局按照省廳要求完成“閩侯縣中心城區(qū)標(biāo)定地價(jià)”（以下簡稱標(biāo)定地價(jià)）制定工作，建立完善了閩侯縣地價(jià)公示體系，為方便有關(guān)單位和社會公眾更好地理解標(biāo)定地價(jià)，現(xiàn)就相關(guān)內(nèi)容作如下解讀。

一、工作背景

2019年6月，為加快建立政府公示自然資源價(jià)格體系，自然資源部辦公廳發(fā)布了《關(guān)于部署開展2019年自然資源評價(jià)評估工作的通知》（自然資資辦發(fā)〔2019〕36號），福建省自然資源廳下發(fā)《關(guān)于開展2019年自然資源評價(jià)評估工作的通知》（閩自然資發(fā)〔2019〕177號），文件中要求加快建立我省政府公示自然資源價(jià)格體系，全面實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)公示。標(biāo)定地價(jià)是政府為管理需要確定的、符合一定條件的標(biāo)準(zhǔn)宗地土地權(quán)利價(jià)格，是宗地評估、地價(jià)管理和有關(guān)稅費(fèi)確定的重要依據(jù)。自2019年開始，各市、縣自然資源主管部門，要全面啟動城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)。閩侯縣自然資源和規(guī)劃局按照有關(guān)規(guī)定，部署安排標(biāo)定地價(jià)體系工作。

二、標(biāo)定地價(jià)的概念

標(biāo)定地價(jià)是政府為管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場條件、法定最高使用年期或政策規(guī)定年期下，某一估價(jià)期日的土地權(quán)利價(jià)格。本次標(biāo)定地價(jià)成果為縣轄中心城區(qū)（甘蔗街道、上街鎮(zhèn)、荊溪鎮(zhèn)、祥謙鎮(zhèn)、青口鎮(zhèn)、尚干鎮(zhèn)、南通鎮(zhèn)、南嶼鎮(zhèn)、竹岐鄉(xiāng)）的城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地標(biāo)定區(qū)域內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用條件下的完整權(quán)利價(jià)格。

三、標(biāo)定地價(jià)成果制定的依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《福建省自然資源廳關(guān)于開展2019年度自然資源評價(jià)評估工作的通知》（閩自然資發(fā)〔2019〕177號），標(biāo)定地價(jià)屬于政府法定公示地價(jià)，需按國家規(guī)定的技術(shù)規(guī)范每年進(jìn)行更新。2020年，閩侯縣自然資源和規(guī)劃局按程序啟動“閩侯縣中心城區(qū)標(biāo)定地價(jià)成果”編制工作。

四、標(biāo)定地價(jià)工作的過程和作用

本次標(biāo)定地價(jià)的工作過程，經(jīng)過資料收集、數(shù)據(jù)處理、體系建設(shè)、地價(jià)評估、成果編制、內(nèi)部審查、意見征詢、公開聽證、專家評審驗(yàn)收、公平性競爭審查、合法性審查等程序，對項(xiàng)目成果進(jìn)行不斷修改完善，最終形成我縣中心城區(qū)標(biāo)定地價(jià)成果。

標(biāo)定地價(jià)的編制，一方面進(jìn)一步完善了我縣公示地價(jià)體系，豐富了土地市場價(jià)值參考標(biāo)準(zhǔn)，為國有土地使用權(quán)出讓評估提供參考；另一方面有助于建立公平、公開的土地市場，為調(diào)整城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)和布局提供信息支撐，對實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值、優(yōu)化土地資源配置、促進(jìn)土地節(jié)約集約利用和土地市場的健康發(fā)展具有重要意義。

五、本次標(biāo)定地價(jià)編制成果的主要內(nèi)容

本次標(biāo)定地價(jià)工作有以下主要內(nèi)容：

1. 標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)期日

標(biāo)定地價(jià)價(jià)格基準(zhǔn)日統(tǒng)一為2021年1月1日。

2. 公示范圍

閩侯縣中心城區(qū)標(biāo)定地價(jià)公示范圍為閩侯縣甘蔗街道、上街鎮(zhèn)、荊溪鎮(zhèn)、祥謙鎮(zhèn)、青口鎮(zhèn)、尚干鎮(zhèn)、南通鎮(zhèn)、南嶼鎮(zhèn)、竹岐鄉(xiāng)，公示標(biāo)定區(qū)域59個(gè)，總面積約257.455公頃。

3. 土地用途

本次標(biāo)定地價(jià)評估體系包括閩侯縣中心城區(qū)的商服用地、住宅用地、商住混合用地、工礦倉儲用地共四種用途。

六、標(biāo)定地價(jià)的應(yīng)用

1.完善閩侯縣公示地價(jià)體系

標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)是地價(jià)管理的基礎(chǔ)。在我區(qū)由標(biāo)定地價(jià)體系和基準(zhǔn)地價(jià)體系共同構(gòu)成了公示地價(jià)體系。二者聯(lián)系緊密，但又各有側(cè)重。通過標(biāo)定地價(jià)公示體系的推廣，構(gòu)建由標(biāo)定地價(jià)體系和基準(zhǔn)地價(jià)體系組成的公示地價(jià)體系，將有助于完善我區(qū)公示地價(jià)體系。 

2.可作為政府管理的重要參考依據(jù) 

土地出讓、補(bǔ)交地價(jià)款、課稅等多項(xiàng)公共事務(wù)均需要政府對城市地價(jià)分布與趨勢具有科學(xué)客觀的認(rèn)識。標(biāo)定地價(jià)可以為國有土地使用權(quán)出讓評估提供依據(jù)，為政府進(jìn)行土地管理及制定宏觀政策提供參考，有利于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場交易主體的行為，落實(shí)地價(jià)政策。通過對標(biāo)定地價(jià)建立比準(zhǔn)基礎(chǔ)，從而達(dá)到閩侯縣范圍內(nèi)的“一地一價(jià)”，在土地出讓過程中，就可以精準(zhǔn)確定具體宗地允許的溢價(jià)幅度，真正遏制“地王”的產(chǎn)生、避免土地市場過熱，從而實(shí)現(xiàn)土地市場調(diào)控政策的真正落實(shí)。 

3.可促進(jìn)土地市場價(jià)格水平信息公開

長期以來，社會各界都一致認(rèn)為土地市場是一個(gè)不完全的市場，其原因之一在于土地市場的信息不對稱。雖然各地目前普遍采取網(wǎng)上公開招標(biāo)拍賣掛牌的方式進(jìn)行土地交易，保障了交易信息對外可查詢，但是，由于交易土地?cái)?shù)量相對于當(dāng)?shù)赝恋乜偭縼碚f仍屬于絕對的少數(shù)，因此，將標(biāo)定地價(jià)體系中的標(biāo)準(zhǔn)宗地及其評估結(jié)果作為公示地價(jià)進(jìn)行公示公開，將有利于促進(jìn)閩侯縣的土地市場價(jià)格水平信息的公開。 

4.可用于衡量區(qū)域間地價(jià)水平

通過建立標(biāo)定地價(jià)體系，不僅能掌握同一城鎮(zhèn)內(nèi)由于區(qū)位條件不同而引起的地價(jià)水平差異，而且還可通過由不同用途的標(biāo)準(zhǔn)宗地選出的代表性宗地衡量各城鎮(zhèn)不同用途的地價(jià)水平。通過標(biāo)定地價(jià)的合理定價(jià)，促使不同城鎮(zhèn)和同一城鎮(zhèn)內(nèi)不同區(qū)位的土地得到最優(yōu)化、合理的利用，從而通過經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)用地結(jié)構(gòu)和布局，最終實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)土地的合理配置。 

5.可作為土地評估的參考 

標(biāo)定地價(jià)成果可作為參考和數(shù)據(jù)來源直接應(yīng)用于土地評估，包括基準(zhǔn)地價(jià)評估和宗地評估。在土地評估過程中，可以以標(biāo)定地價(jià)成果作為參考依據(jù)，對基準(zhǔn)地價(jià)評估結(jié)果和宗地地價(jià)評估結(jié)果高低情況進(jìn)行類比，進(jìn)而檢驗(yàn)評估技術(shù)過程以發(fā)現(xiàn)并修正問題。

利用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)法進(jìn)行宗地評估，是指根據(jù)待估宗地個(gè)別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表，選取相應(yīng)的修正系數(shù)對標(biāo)定地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。

利用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法評估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，主要是在標(biāo)定地價(jià)基礎(chǔ)上，扣除劃撥土地補(bǔ)交出讓金標(biāo)準(zhǔn)，然后利用標(biāo)定地價(jià)修正體系，就待估宗地個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選擇相應(yīng)的修正系數(shù)對標(biāo)定地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。