各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、甘蔗街道辦事處,縣直有關部門,青口汽車工業(yè)園區(qū)管委會：

《關于閩侯縣低效存量工業(yè)倉儲用地改為商業(yè)用地的實施意見（試行）》已經(jīng)縣政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。

   閩侯縣人民政府辦公室

2024年11月2日

關于閩侯縣低效存量工業(yè)倉儲用地改為

商業(yè)用地的實施意見（試行）

為有效盤活土地資源，補齊城市功能短板，進一步規(guī)范我縣存量工業(yè)、倉儲用地改作商業(yè)設施使用，提高土地利用效率，激發(fā)市場活力，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。根據(jù)《商務部等13部門關于進一步加強農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設的指導意見》（商建發(fā)〔2014〕60號）《自然資源部關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）《福州市人民政府辦公廳關于城區(qū)低效存量工業(yè)倉儲用地改為商業(yè)用地的實施意見（試行）》（榕政辦規(guī)〔2024〕17號），結(jié)合我縣實際，制定本實施意見。

一、適用范圍

閩侯縣域范圍內(nèi)（不含高新區(qū)）符合要求的存量工業(yè)或倉儲用地，經(jīng)縣政府批準，土地使用權(quán)人可利用自有上述用途存量用地建設批發(fā)市場、酒店兩類產(chǎn)業(yè)項目，土地用途變更為商業(yè)用地-批發(fā)市場、旅館用地。

二、實施方式

土地使用權(quán)人通過現(xiàn)狀保留使用、內(nèi)部改造、拆除重建或宗地內(nèi)空地新建四種方式實施工業(yè)或倉儲用地改為商業(yè)用地（以下簡稱“工改商”），其中改作旅館用地的，應當采取拆除重建方式再開發(fā)。

現(xiàn)狀保留使用是指在不改變宗地內(nèi)原建筑主體結(jié)構(gòu)和外立面，不增加建筑高度和建筑面積的前提下，現(xiàn)狀建筑改作商業(yè)設施使用。

內(nèi)部改造是指在不改變宗地內(nèi)原建筑主體結(jié)構(gòu)，不增加建筑高度和建筑層數(shù)的前提下，對建筑內(nèi)部空間進行改造后作為商業(yè)設施使用。

拆除重建是指將宗地內(nèi)原建筑全部拆除后重新建設商業(yè)設施。

宗地內(nèi)空地新建是指利用宗地內(nèi)空余土地，在滿足日照、間退距等規(guī)劃要求的前提下建設商業(yè)設施。

三、申請條件

土地使用權(quán)人申請“工改商”必須同時具備下列條件：

（一）已依法登記取得不動產(chǎn)權(quán)證；

（二）實際使用土地（以取得用地批復之日起計算）10年以上；

（三）以出讓方式取得土地的，申請時點土地剩余使用年限不少于10年；

（四）符合國土空間規(guī)劃，納入閩侯縣低效用地再開發(fā)項目庫，經(jīng)縣政府同意后預納入閩侯縣2025年低效用地再開發(fā)項目庫或?qū)儆谝蛘蛐纬傻拈e置土地；

（五）未列入當年度土地收儲計劃；

（六）不存在因土地使用權(quán)人自身原因造成土地閑置、違法建設、擅自改變土地用途和使用功能等違法違規(guī)情形，若存在以上情形，需查處整改到位后再申請。

四、審批流程

（一）受理

土地使用權(quán)人向縣資規(guī)局提出“工改商”申請。

（二）提交材料

1.申請報告；

2.土地房屋有關權(quán)屬證明材料；

3.擬按現(xiàn)狀保留使用的“工改商”項目，需提交第三方機構(gòu)出具的現(xiàn)狀建筑測量報告（需明確有無加層改擴建等結(jié)論性意見）、有資質(zhì)單位出具的結(jié)構(gòu)安全鑒定報告和消防安全評查報告；

擬按內(nèi)部改造的“工改商”項目，需提交第三方機構(gòu)出具的現(xiàn)狀建筑測量報告（報告需明確無加層改擴建等結(jié)論性意見）、“工改商”項目建筑設計方案；

擬按拆除重建或宗地內(nèi)空地新建的“工改商”項目，需提交“工改商”項目建筑設計方案。

上述“工改商”項目建筑設計方案應委托建筑原設計單位或不低于原設計單位資質(zhì)等級的設計單位編制，其中按內(nèi)部改造的項目建筑設計方案還應包括建筑結(jié)構(gòu)、消防安全等方面的可行性分析，并經(jīng)具有法定資質(zhì)的第三方圖審機構(gòu)出具書面技術審查意見。

（三）聯(lián)合審查

縣資規(guī)局牽頭組織縣工信、商務、住建和土儲中心等部門進行聯(lián)合審查，充分考慮片區(qū)內(nèi)商業(yè)布局情況，從完善城市功能的角度，論證項目再開發(fā)的必要性、合理性、可行性。項目通過審查后由縣資規(guī)局出具審查意見并報縣政府審議。

（四）縣級審批

縣政府同意“工改商”申請后，按以下程序開展審批工作。

1.規(guī)劃調(diào)整

擬“工改商”項目涉及控規(guī)調(diào)整的，縣資規(guī)局按規(guī)定程序開展控規(guī)調(diào)整論證。控規(guī)調(diào)整完成后，縣資規(guī)局出具變更后的規(guī)劃設計條件函，與土地使用權(quán)人重新簽訂土地出讓合同。

2.建設審批

（1）按現(xiàn)狀保留使用的“工改商”項目，計容規(guī)則、建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設施等按原批準規(guī)劃功能相關規(guī)范執(zhí)行。免予核發(fā)用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。建設主管部門依據(jù)有資質(zhì)的單位出具的結(jié)構(gòu)安全鑒定報告及消防安全評查報告進行審核，出具通過意見，項目無需辦理建筑工程施工許可證。

（2）按內(nèi)部改造的“工改商”項目，確需增加必要的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設施的，計容規(guī)則、建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設施等按原批準規(guī)劃功能相關規(guī)范執(zhí)行。經(jīng)縣資規(guī)局發(fā)函縣住建局征求消防和結(jié)構(gòu)安全有關意見后，按程序核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

（3）按拆除重建或宗地內(nèi)空地新建的“工改商”項目，計容規(guī)則、建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設施等按新批準規(guī)劃功能的相關規(guī)范執(zhí)行，按程序核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

按上述（2）（3）方式實施改造的“工改商”項目，建筑設計方案需經(jīng)具有法定資質(zhì)的第三方圖審機構(gòu)審核通過，按規(guī)定辦理建筑工程施工許可證。

3.開竣工

拆除重建或宗地內(nèi)空地新建項目自土地出讓合同簽訂之日起9個月內(nèi)開工，其中建筑高度大于100米的項目，原則上簽訂合同后12個月內(nèi)開工（縣住建局另有核定的，從其核定時間）；開工后18個月內(nèi)竣工（建筑高度大于100米的項目建設工期以縣住建局核定為準）。開竣工時間應在出讓合同中約定。

五、地價標準

按批準改變土地用途時新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格與批準改變土地用途時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格差價確定補繳土地出讓價款。具體按《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》和《國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估技術規(guī)范》執(zhí)行。

建設用地使用權(quán)人應在土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)繳清土地價款。

六、出讓年限

（一）按現(xiàn)狀保留使用、內(nèi)部改造或宗地內(nèi)空地新建的“工改商”項目，原土地使用權(quán)為出讓的，出讓年限按地塊剩余年限計算，原土地使用權(quán)為劃撥的，辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù),出讓年限按商業(yè)用地法定最高使用年期40年確定。

（二）按拆除重建的“工改商”項目，原土地使用權(quán)為出讓的，按商業(yè)用地法定最高使用年期40年確定出讓年限。原土地使用權(quán)為劃撥的，辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)。

七、批后監(jiān)管

土地使用權(quán)人、施工單位應嚴格按照經(jīng)審查合格的施工圖設計文件組織施工，不得擅自修改設計。項目辦理竣工驗收、消防審驗、規(guī)劃核實和土地核驗、竣工驗收備案后方可投入使用。其中現(xiàn)狀保留使用的“工改商”項目，無需辦理竣工驗收、規(guī)劃核實和土地核驗。

建設主管部門、執(zhí)法部門應加強項目建設監(jiān)管，依法對擅自修改設計方案、不按施工圖施工、違法建設等違法違規(guī)行為進行查處。

若今后我縣出臺商業(yè)用地履約監(jiān)管相關政策，對本政策不再另行修改，從其規(guī)定。

八、產(chǎn)權(quán)登記

（一）按現(xiàn)狀保留使用的“工改商”項目，依據(jù)土地出讓合同、原不動產(chǎn)權(quán)證及建設主管部門出具的審查意見書辦理不動產(chǎn)權(quán)證變更登記手續(xù)。

（二）按內(nèi)部改造、拆除重建或宗地內(nèi)空地新建的“工改商”項目，按規(guī)定程序辦理不動產(chǎn)權(quán)證變更登記手續(xù)。其中按內(nèi)部改造的“工改商”項目，經(jīng)批準增設的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設施，不調(diào)整因此增加的面積。

（三）“工改商”項目需整體辦理不動產(chǎn)權(quán)登記，不可分割登記、分割轉(zhuǎn)讓。

九、總結(jié)評估

屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道或園區(qū)管委會要精心組織實施，做到監(jiān)管和服務并重，注重總結(jié)工作經(jīng)驗，定期評估實施成效，充分挖掘典型案例，及時報送項目進展情況，做好評估總結(jié)工作報送縣資規(guī)局匯總。

十、其他

本文自印發(fā)之日起試行，有效期兩年。